Si solo pudiera comprar 3 REIT, serían estos

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Escrito por Sam Kovacs.

Cubro alrededor de 120 acciones. Es el límite superior que creo que puedo alcanzar con la ayuda de un asistente.

De estas 120 acciones, 17 son fideicomisos de inversión inmobiliaria o REIT, lo que significa que el sector está ligeramente sobrerrepresentado en mi universo.

Esto no es sorprendente. Como inversor de ingresos, los REIT son vehículos estructurados para generar dividendos y, como tal, cada REIT es una inversión potencial para mí.

Si bien los REIT han tenido un mal mes, cayendo un 6,72% en los últimos 30 días, todavía se mantienen estables en lo que va del año, con un -1%.

El desempeño futuro de los REIT durante los próximos meses dependerá de si conseguimos o no un recorte más de tipos.

El desempeño del mes pasado puede atribuirse al hecho de que el mercado pasó de no esperar más recortes de tasas a al menos un recorte más este año.

Las nóminas, el IPC y, en última instancia, las decisiones sobre la alimentación seguirán siendo las cifras clave que influirán en la dirección general de los REIT.

Una cosa es segura: las tasas más altas han dificultado el funcionamiento de algunos REIT.

Medical Property Trust (MPW) acaba de recortar su dividendo en un 50%. A principios de este año, Piedmont Office Realty Trust (PDM) recortó su dividendo en un 41%.

A medida que los diferenciales entre el alquiler y las tasas se han reducido, algunos REIT se han visto incapaces de cubrir sus dividendos.

Este es un escenario que queremos evitar a toda costa.

Pero no es tan malo como parece en general.

Más de la mitad de los REIT de acciones superaron sus expectativas de FFO del segundo trimestre.

De los 115 REIT examinados por S&P Global Market Intelligence, 71 superaron sus proyecciones de FFO, mientras que 19 coincidieron con las estimaciones del consenso.

Después de haber analizado en detalle tantos REIT como sea posible, si solo pudiera comprar 3 REIT a los precios actuales, serían estos.

Corporación de ingresos de bienes raíces (O) ha sido un favorito de los inversores de ingresos durante décadas; y con razón.

El REIT de triple arrendamiento neto se ha ganado una reputación de crecimiento conservador, al operar un modelo de negocio que se basa únicamente en activos de la más alta calidad.

Presentación para inversores

O opera una cartera diversificada de propiedades de misión crítica, con inquilinos de alta calidad en todos los ámbitos.

Esto no ha hecho que O sea inmune a la caída de los REIT en el último año.

El precio está bajando y, a 56 dólares, está ahora en el nivel más bajo desde el segundo trimestre de 2020.

Si observamos el gráfico, parece haber una fuerte resistencia en torno al nivel actual, ya que el precio de 56 dólares ha servido como resistencia y soporte varias veces durante los últimos 10 años.

Gráfico O DFT (tribu de la libertad de dividendos)

Sin embargo, si la acción continúa cayendo, es probable que no se produzca más soporte antes de 51 dólares.

Pero los ingresos de O son estables. El dividendo es el 75% de los fondos de operaciones, o FFO, que es un nivel muy manejable y con el que los inversores deberían estar satisfechos.

La REIT tiene uno de los mejores balances entre todas las REIT, el 92% de su deuda es fija, sin vencimientos significativos antes de 2026, lo que mitiga el impacto de que los tipos estén más altos durante más tiempo.

Presentación para inversores

Históricamente, la posición financiera superior de O y su gestión conservadora le han proporcionado diferenciales de inversión consistentes incluso cuando las tasas aumentan. Además, los entornos recesivos generalmente han generado atractivas oportunidades de adquisición para O, ya que aprovecha su posición para comprar operadores en dificultades.

Presentación para inversores

Si solo tuviera un REIT, sería O.

Especialmente al precio actual.

Recargar la posición en la marca actual de $56 tiene mucho sentido. El próximo objetivo sería volver a subir a 51 dólares si la acción continúa cayendo.

O largo.

Rexford Industrial Realty, Inc.(REXR) es un REIT industrial más pequeño que identificamos como una oportunidad de inversión a principios de este año.

La diapositiva de la presentación para inversores del segundo trimestre ofrece una buena descripción general de lo que lo hace especial.

Después de Prologis (PLD), es el REIT industrial exclusivo más grande.

También es el único REIT industrial exclusivo del sur de California.

Presentación para inversores

¿Por qué esto importa?

Es importante porque, si bien los REIT industriales han experimentado una fuerte demanda y probablemente seguirán teniendo una fuerte demanda en los próximos años, no todas las geografías verán que esto se traduzca en alquileres más altos.

En estados como Texas y Arizona, y hasta cierto punto Florida, donde el suministro no está limitado, entrarán en funcionamiento nuevos proyectos importantes, lo que generará presión sobre los precios entre los operadores en estas geografías.

Este no es el caso en el sur de California. Una excepción sería Inland Empire, pero REXR también es inmune a esto, ya que se centra en unidades con un promedio de 29.000 pies cuadrados, y la mayoría de las nuevas unidades están por encima de los 100.000 pies cuadrados. Es por eso que vemos una ligera absorción neta negativa para SoCal, pero una absorción positiva para REXR.

Presentación para inversores

Este foso estratégico que REXR ha excavado en el mercado portuario más fuerte del país (y ningún éxodo de California cambiará esto significativamente en el futuro) ha llevado a diferenciales de arrendamiento en efectivo del 75%. Eso significa que cuando firman nuevos contratos de arrendamiento, aumentan el alquiler en un 75%.

REXR cosechará los beneficios de su sólida posición en los próximos años.

En la última presentación de resultados, la compañía destacó que NOI crecería un 31% en los próximos dos años sin más aumentos en el alquiler del mercado ni nuevas adquisiciones. Esta es una tasa de crecimiento anual del 15%.

Presentación para inversores

Es probable que el crecimiento sea mayor, ya que REXR probablemente realizará nuevas adquisiciones. Recientemente anunciaron la adquisición de una nueva instalación de 210 millones de dólares.

Actualmente, REXR cotiza a 52 dólares y rinde un 2,9%.

Gráfico REXR DFT (tribu de la libertad de dividendos)

Dado el perfil de crecimiento y el enfoque único del sector inmobiliario industrial, creo que REXR debería rendir en algún lugar cercano a su rendimiento medio a 10 años, alrededor del 2%.

Esto implica un precio objetivo de 75 dólares, casi un 50% por encima del precio actual y por debajo del ATH, lo que sugiere firmemente que a medida que los REIT se recuperen, el REXR podría volver a alcanzar estos niveles.

Soy REXR largo y me encantan las acciones.

las acciones deAlejandría Real Estate Equities, Inc.(ARE) ahora cotiza a 117 dólares, lo que le da a la acción un rendimiento del 4,2%.

Gráfico ARE DFT (tribu de la libertad de dividendos)

ARE es el único REIT exclusivo de ciencias biológicas. Son propietarios y administran campus de tecnología y ciencias biológicas en regiones que consideran que tienen la combinación adecuada de ubicación, financiación, experiencia e infraestructura para fomentar un sector de ciencias biológicas próspero.

SON sitio web

Estos, como era de esperar, se encuentran en ciudades universitarias costeras.

¿Qué tienen de especial las propiedades de las ciencias biológicas?

A diferencia del espacio de oficina tradicional, en realidad son NECESARIOS para realizar la investigación.

Los cortos han dicho que un menor juego de pies sugiere una menor necesidad de sus ubicaciones, pero esto es miope y los datos no lo sugieren.

ARE mantiene ratios de ocupación muy altos en sus carteras, y sus nuevos desarrollos ya están altamente arrendados. De su cartera existente que se entregará hasta el cuarto trimestre de 2024 y el segundo trimestre de 2026, el 94% y el 70% ya están arrendados respectivamente.

Presentación para inversores de Alejandría

A medida que la población estadounidense sigue envejeciendo y la salud sigue deteriorándose (como lo sugieren las tendencias de la obesidad), la necesidad de más y más medicamentos seguirá creciendo.

La demanda de estas propiedades está impulsada por el gasto en I+D de las empresas farmacéuticas.

La cartera total de I+D en Estados Unidos ha aumentado casi todos los años desde 2001.

Está claro que la tendencia es alcista.

Proyectos farmacéuticos

ARE ha aprovechado esta ola de manera brillante, y esto ha resultado en rendimientos totales que no sólo han superado al S&P 500 (SP500) sino también al NASDAQ (COMP.IND) desde su salida a bolsa en 1997.

Presentación para inversores de Alejandría

Esta mayor demanda de sus espacios, como lo demuestran sus tasas de renovación en efectivo del 16% el último trimestre, ha impulsado aumentos en el FFO de un 7,4% anual en promedio durante los últimos 10 años.

Presentación para inversores de Alejandría

Ahora bien, incluso si ARE desacelerara su crecimiento al 5%, y este crecimiento condujera a aumentos de 1 a 1 en los dividendos (lo que no es una suposición audaz para un REIT), entonces seguiría siendo una inversión de ingresos fenomenal.

Si hoy invirtiera $10,000 en ARE, reinvirtiera los dividendos a un rendimiento constante, mientras que el dividendo aumentara un 5% anual, dentro de 10 años esperaría $1,097 en ingresos anuales, o un rendimiento del 11% en su inversión original.

Tribu de la libertad de dividendos

Los inquilinos de ARE se mantienen estables en todas las condiciones económicas.

Durante la Gran Crisis Financiera, solo vieron una caída de 70 puntos básicos en la ocupación.

Presentación para inversores de Alejandría

Las nuevas propiedades de ciencias de la vida que salen al mercado podrían desafiar ligeramente esto, pero en realidad no estoy demasiado preocupado. Es poco probable que el aumento de las propiedades disponibles en las ciencias biológicas supere la creciente demanda de investigación farmacéutica.

ARE tiene un precio como si fuera un REIT de oficina especulativa. No lo es. Por debajo de $125, es una ganga total.

Los REIT son una de las clases de activos con mejor precio en la actualidad. Es difícil tocar el fondo, pero lo que es seguro es que están mucho más cerca del fondo que nunca. Lo que importa es comprar lo suficientemente cerca del fondo, al igual que vender lo suficientemente cerca del tope.

Nadie consigue exactamente la parte inferior o superior cada vez.

Pero si va a aumentar las posiciones REIT de su cartera, también podría hacerlo con algunos de los mejores activos que existen.

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Este artículo fue escrito por

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Divulgación del analista: Tengo/tenemos una posición larga beneficiosa en las acciones de ARE, REXR, O ya sea a través de propiedad de acciones, opciones u otros derivados. Yo mismo escribí este artículo y expresa mis propias opiniones. No recibo ninguna compensación por ello (aparte de Buscando Alfa). No tengo ninguna relación comercial con ninguna empresa cuyas acciones se mencionan en este artículo.

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